题图：房地产公司老板内森·纳吉布警告说，一些联排别墅业主可能会发现自己陷入了价格陷阱。
（双语）将25000 套新房挤入奥克兰– 联排别墅热潮爆发的地方 – 澳纽网
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联排别墅（Townhouse）曾被长期吹捧为解决新西兰住房短缺的“灵丹妙药”。然而，如今它们在市场上的销售时间却比传统独立别墅（Standalone houses）越来越长，且两者之间的差距正在不断扩大。对于那些在2021年市场最高点“上车”的买家来说，这绝不仅是一组冷冰冰的数据，而是真金白银的惨痛损失。从“香饽饽”到“烫手山芋”，新西兰的Townhouse市场究竟经历了什么？
【澳纽网 4月12日 综合编译】 一位在 2021 年市场高峰期买入奥克兰西区联排别墅的男士，对目前低迷的市场可谓感同身受。他所在的开发项目包含 90 套联排别墅和 3 栋公寓楼。
在这个极其紧凑的居住环境中，这位不愿透露姓氏的买家 Vincent 表示，他不仅能闻到邻居做饭的油烟味，甚至能听到他们“亲热”的声音，但这还不是他最头疼的问题。
Vincent 透露，自他高点买入以来，其房产的价值已经暴跌了近 20 万纽币。与此同时，有房产中介警告称，市场正在形成一个潜在的“联排别墅陷阱（Townhouse trap）”——业主如果现在试图抛售，将面临巨额亏损。
一、 业主的绝望：卖不掉也换不起
Vincent 说，他当初买的是楼花（Off the plans），买入价为 $879,000，并于 2023 年交割。然而，该房产目前的银行估价仅为 $685,000。更让他心寒的是，几个月前，他所在小区里一套户型相似的房子仅仅卖了 $620,000。
“即使我们想亏本卖掉，然后在现在的市场里重新买一套，我们也做不到。市场上的联排别墅太多了，而且几乎一模一样。有些房子即使有优势（比如离高速更近、社区更好），但由于供大于求，实际成交价依然低于估价。” Vincent 无奈地表示。
TradeMe 发言人向媒体提供的数据显示，联排别墅的销售周期一直比独立别墅长，而且这个差距正逐年拉大：
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联排别墅： 平均在市时间同比增加了 7.3%（延长 7.7 天）。
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独立别墅： 平均在市时间同比仅增加了 3.7%（延长 3.2 天）。
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[xyz-ihs snippet=”In-article-ads”]二、 经济学家的视角：这是“增加供给的成功故事”？
与业主的悲观不同，Cotality 首席经济学家 Kelvin Davidson 认为，联排别墅建设的激增实际上是一个“巨大的成功故事”。
“市场上出现了更多不同类型的房源供给，满足了不同家庭的需求。这得益于政府放宽规划政策，允许更高密度的住房库存。” Davidson 解释道。
“但硬币的另一面是，当你增加供应时，房价就会受到控制，某些群体可能会因此感到不满。 我们不能鱼与熊掌兼得。我宁愿看到更好的住房负担能力，房子多总比房子少好。”
针对开发商面临的困境，Davidson 表示这属于商业运作范畴：“他们做规划、做决策。如果市场风向变了，对他们不利了，这就是市场的残酷所在。”
奥克兰市议会（Auckland Council）今年早些时候发布的一项针对房地产开发商的调查证实了“供应过剩”的担忧：预计在 2026 年启动新项目的开发商比例已降至 50%，远低于前一年的 78%。
三、 危险的“联排陷阱”与绝望的开发商
基督城 Najib Real Estate 创始人兼董事总经理 Nathan Najib 警告说，联排别墅业主很容易陷入价格陷阱。
“联排别墅陷阱的本质是这样的：” Najib 剖析道，“业主发现自己被困在一套资本增值有限的房产里，租金收入无法完全覆盖房贷。如果经济压力迫使他们在低迷期出手，他们就面临着跌破买入价的风险。”
这种风险在“同质化”严重的大型小区尤为致命：
“如果隔壁一套布局和装修和你完全一样的联排别墅，以低于你买入价 $50,000 的价格成交，那么这个价格实际上就成了你这套房子的新市场价值。”
目前在市场上，买家占据了绝对的主导权。 一位在奥克兰北岸 Bayswater 考察联排项目的潜在买家透露，面对 $800,000 的要价，他直接砍价 $50,000，而开发商为了清盘，还在额外赠送 65 寸电视、冰箱和洗衣机。 类似的花式促销层出不穷：奥克兰西北区 Hobsonville 的一位开发商提供 $10,000 的首付补贴；而怀卡托 Cambridge 的一个项目则直接送出高达 $25,000 的房屋升级补贴。
四、 跌幅相似，为何Townhouse更受伤？
从全国数据来看，自 2021 年市场见顶以来，住宅物业价值普遍下跌：独立房屋下跌了 17%，联排别墅下跌了 18%。从纸面上看，两者跌幅相近。
此外，在去年第四季度的亏本销售交易中，独立房屋占 11%，联排别墅占 14%，差距似乎也不大。
但在中介 Najib 看来，数据并没有说出全部的真相。
“关键区别在于暴跌之前和之后发生了什么。在上涨周期中，主要城市的独立别墅所带来的资本增值（Capital growth）远强于联排别墅。这意味着，即使从最高点算起的百分比跌幅看起来相似，独立别墅在暴跌前积累的‘上涨空间’要大得多，因此它们整体上仍处于更有利的地位。”
这一差距在基督城尤为明显。过去五年，各地联排别墅的库存量经历了爆炸式增长：
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坎特伯雷地区（Canterbury）： 猛增 20%
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奥克兰（Auckland）： 飙升 32%
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惠灵顿（Wellington）： 增长 12%
以奥克兰为例，所有房产类型的平均库存仅增长了 9%，但联排别墅却异常暴增了 32%，这充分说明了其供应量扩张的疯狂程度。
主编点评： “当潮水退去，才知道谁在裸泳。”新西兰前几年由政策红利催生的 Townhouse 开发狂潮，确实极大地缓解了首套房买家的上车难题。然而，对于那些在低息时代、高杠杆冲入市场接盘同质化严重、缺乏稀缺性土地资产的买家而言，如今的高息与供需逆转，正在让他们付出惨痛的学费。买房不仅是挑一个容身之所，更是对资产防御力的终极考验。
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